Plataforma Hipotecaria de ADICAE

Posibilidades de actuación ante una situación de impago

El estallido de la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis financiera y económica han dejado a muchas familias en situaciones económicas dramáticas que no parecen coyunturales sino más bien estructurales, lo que hace que estos hogares no puedan afrontar el pago de sus obligaciones crediticias en general y, por su especial volumen y trascendencia, a la hipoteca en particular.

Así, en la situación actual son miles los consumidores que se ven forzados al impago de la cuota mensual de la hipoteca. Llegados a este momento, son varias las opciones que debe barajar para intentar solucionar esta situación. En función de la situación persona se debe actuar de distinta manera:

Si se considera que con determinadas medidas se podrá seguir haciendo frente a la hipoteca…

Posibilidad 1; Solicitar un período de carencia. Esta opción supone que durante un tiempo no amortizará capital y tan sólo pagará la parte relativa a intereses. La firma de un período de carencia puede ser aconsejable en los casos en que se prevea que la situación económica va a mejorar a corto/medio plazo. Por tanto, tan sólo será conveniente si se quiere continuar pagando su piso pero se ha encontrado con un problema momentáneo que cree que puede solucionar en un periodo corto de tiempo. En todo caso, hay que tener en cuenta que es una solución temporal. Transcurrido el plazo por el que se haya pactado la carencia, se tendrá que volver a pagar la cuota hipotecaria completa la cual se habrá incrementado ya que el capital que se deja de amortizar durante la carencia se fracciona en el resto de cuotas pendientes.

Posibilidad 2; Alargamiento del plazo. Supone alargar las cuotas totales (por ejemplo de 25 a 30 años). Hay que tener en cuenta que con esta medida se reducirá la cuota mensual pero en cómputo total se acabarán pagando más intereses. Por tanto, antes de acordar la aplicación de esta medida debe estudiarse bien si la reducción que el alargamiento supondrá en la cuota mensual compensa con el incremento de intereses que se pagarán en total por el préstamo.

ADICAE advierte que, alargar los ya larguísimos plazos de las hipotecas produciría una inapreciable rebaja en la cuota mensual a pagar mientras que le coste final aumentaría de una manera desproporcionada.

Posibilidad 3; Novaciones o subrogaciones de su hipoteca. Otra posibilidad sería negociar con la entidad la posibilidad de mejorar las condiciones establecidas en la hipoteca con la intención de poder seguir haciendo frente al pago de la misma. Así podría negociarse, por ejemplo, un cambio de índice de referencia o una bajada del diferencial a aplicar.

Si se ve que la situación de impago se perpetúa y no se puede continuar haciendo frente a la hipoteca…

Como último recurso para el consumidor hipotecado que no puede hacer frente a la hipoteca se encuentra la famosa “dación en pago” de la vivienda. Es una figura jurídica antigua y que, en todo caso, no es la mejor solución ya que implica la pérdida de la vivienda y, por tanto, antes de acudir a ella el consumidor ha debido de agotar otras vías de negociación con el banco.

Dación en pago: Consiste en solicitar al banco o caja de ahorros la extinción de la deuda hipotecaria entregando la vivienda a cambio.

A la hora de solicitar la dación en pago el hipotecado deberá alegar una posición de insolvencia (certificados de desempleo, extractos bancarios, etc) y presentar la información complementaria requerida por la entidad financiera (certificado de estar al corriente de la comunidad de propietarios, IBI, certificado de desempleo…)

El principal problema es que con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la bajada del valor de las viviendas la entidad bancaria en muchos casos no entiende satisfecha la deuda inicial con la mera entrega de la vivienda y el consumidor debe seguir asumiendo el resto, quedando en claro riesgo de exclusión social (con deudas y sin patrimonio para responder a ellas).

Términos y cuestiones básicas a conocer en su hipoteca

Antes de contratar su hipoteca es necesario que conozca una serie de conceptos y, aún en el caso de que ya la haya contratado, es adecuado que se familiarice con los términos que aparecen en la misma.

¿Cuál es el importe máximo que puedo pedir en el préstamo?

Lo recomendable, y así lo marca la Ley del Mercado Hipotecario, es no solicitar más del 80% del valor de tasación. A pesar de eso, ha sido muy habitual que se concedieran préstamos hipotecarios del 100 % o incluso del 120% del valor de tasación. Solicitar estos porcentajes implica que el Banco nos puede exigir mayores garantías como, por ejemplo, la existencia de un aval (es decir, otra persona que firme asumiendo la deuda en caso de que usted no pueda pagarla).

Además, al concederse cuantías tan elevadas se provoca que en el momento en el que baja el valor de las viviendas, el consumidor posea deudas que superar en mucho el valor de su inmueble.

¿Quién efectúa la tasación?

La efectuará una entidad de tasación autorizada por el Banco de España. Aunque la ley establece que el banco y el comprador deben acordar quién realizará la tasación y quién correrá con los gastos, habitualmente es la entidad la que señala quién realizará el trabajo y el consumidor el que paga los gastos ocasionados con objeto de la tasación. No se conforme; Negocie con la entidad financiera para que no le carguen a usted este coste y, si lo desea, proponga al banco o caja la entidad que vaya a tasar la vivienda.

¿Qué cantidad tendré que devolver?

La cantidad que habrá que devolver al banco o caja con el que contratemos la hipoteca será el capital prestado más los intereses que se fijen en el préstamo.

¿Qué es el interés?

Lo que nos “cobra” la entidad financiera como precio del dinero prestado. Se determinará en función de unos índices más un diferencial.

¿Cuáles son los índices oficiales para calcular el préstamo a interés variable?

El más conocido y empleado es el Euribor, también existen el IRPH entidades, IRPH entidades zona euro, Deuda Pública, IRS, Mibor (exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000). Estos índices oficiales tienen la caracterísitica de ser públicos, objetivos y verificables, ya que se calculan conforme a un procedimiento matemático aprobado por el Banco de España y se publican en el Boletín Oficial del Estado.

¿Qué es el diferencial?

Es el margen que las entidades financieras añaden al índice de referencia utilizado. Por ejemplo, “Euribor +1,5 anual”. Por ejemplo, si el Euribor se encuentra en el 1% en este caso pagaríamos un 2.5% de interés (1+1.5= 2.5%)

¿Qué diferencia principal hay entre un préstamo y un crédito hipotecario?

Mientras que en el préstamo la entidad financiera pone a disposición del cliente una cantidad de dinero determinada y el cliente adquiere la obligación de devolver la misma incrementada con unos intereses en el crédito la entidad pone a disposición del consumidor una cuenta de crédito para que disponga del dinero que necesite hasta una cantidad de dinero límite.

¿Interesa más un préstamo a tipo fijo o variable?

Préstamos a tipo fijo; el tipo de interés no varía durante todo el período y, por lo tanto, la cuota será la misma a lo largo de toda la vida del préstamo.

Ventajas; conocemos de antemano lo que vamos a pagar mensualmente a lo largo de los años que paguemos el préstamo y las oscilaciones de subida de tipo de interés no nos afectarán
Inconvenientes; No permite beneficiarse de las bajadas de tipo de interés, los costes de cancelación anticipada son mayores y el plazo de amortización es mejor, lo que exige que la cuota mensual sea más alta.

Préstamos a tipo variable; el tipo que se aplica para calcular los intereses varía según lo hace el índice elegido (Euribor a un año, por ejemplo) lo que influye en la mayor o menor cuota mensual a pagar. Las ventajas de los préstamos variables, al contrario de los fijos, es que adaptamos nuestro tipo de interés a las posibles bajadas que suponga el mercado. Aunque en caso de subidas también pagaremos más. Tenga cuidado con que no le pongan una cláusula suelo ya que en ese caso no podrá beneficiarse de la bajada del tipo de interés.

Préstamos mixtos; se treta de préstamos donde se combinan las características anteriores durante un plazo de tiempo. Ejemplo: 1 año a interés fijo (4 ó 5%), luego variable.

¿Qué es la cuota de una hipoteca?

Es el importe que se paga periódicamente (normalmente cada mes) por un préstamo hipotecario, compuesto por una parte de capital (amortización) y otra de intereses. El sistema de cálculo más habitual es el de “cuota constante”, en el que el importe de los intereses va reduciéndose de forma proporcional a medida que pagamos capital.

Cuidado con el sistema de “cuota creciente”: la cuota aumenta cada año en un porcentaje prefijado. Aunque al principio se pague menos al final la cuota puede hacerse insoportable y además pagamos más intereses.

Comisiones frecuentes en los préstamos;

Comisión de apertura:

La suelen cobrar en el momento de la concesión, e incluye los conceptos de gastos de estudio, concesión y tramitación del préstamo. Es un porcentaje sobre el total del capital que se solicita como préstamo. Asegúrese de que se corresponde con un servicio realmente prestado.

Comisión de cancelación, parcial o total:

Se aplica si pagamos anticipadamente una parte (cancelación parcial) o la totalidad (cancelación total) del préstamo solicitado. Sobre todo no deje que le apliquen una comisión por amortización parcial: a usted le interesa ir amortizando partes del capital con lo que se ahorrará intereses.
La comisión de cancelación en préstamos a interés variable asciende al 0.5% del capital pendiente siempre que no haya pactado un porcentaje inferior.

Comisión por cambio de hipoteca a otra entidad (subrogación):

Cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, asciende al 0.5% del capital amortizado anticipadamente.
Cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior, asciende al 0.25% del capital amortizado anticipadamente.
En los préstamos a tipo fijo no existen porcentajes establecidos por ley para las comisiones por subrogación, pero el Banco de España considera mala práctica bancaria cobrar una comisión por cancelación superior al 2.5%

Comisión por cancelación de préstamos y créditos hipotecarios a tipo fijo o misto:

La entidad de crédito puede cobrarnos cuando cancelamos el préstamo una “compensación por riesgo de tipo de interés”. Su cálculo debe figurar en la escritura de préstamo y ajustarse a lo que exige la ley.

Productos habitualmente vinculados a las hipotecas

En el momento de preguntar e informarnos por las condiciones de una hipoteca tendemos en fijarnos, principalmente, en el tipo de interés y el diferencial que le añaden al mismo pero existen otros condiciones a las que debemos estar muy atentos a la hora de evaluar si nos conviene o no contratar la hipoteca en cuestión.

Así, a la hora de negociar, muchos bancos y cajas de ahorro condicionan la rebaja del diferencial a la contratación de algunos productos y servicios financieros de la entidad. Legalmente no existe obligación de que el consumidor contrate junto con el préstamo hipotecario ningún otro producto. Lo más común es que nos pidan domiciliar la nómina, abrir una cuenta, etc..., es decir, productos no excesivamente costosos. El problema puede venir cuando lo que se nos ofrece es más caro que lo que podríamos conseguir contratando el mismo producto con otra entidad o es un producto que no nos interesa contratar. En estos casos, es frecuente que a cambio de contratar un determinado producto, se nos ofrezca una bonificación del diferencial. Por tanto, será el momento de hacer cuentas y ver si esa bonificación en el diferencial nos puede interesar o no nos merece la pena por ser el producto demasiado caro. Esté atento a los productos que contrata junto con su hipoteca y vigile que no le cuelen un producto que no necesita.

¿Qué seguro debo o puedo contratar?

El seguro más habitual en un préstamo hipotecario es el de daños e incendio.

La contratación de seguros debe depender de los riesgos que quiera cubrir el consumidor según sus necesidades.

Otras vinculaciones: todavía más abusos

No conformes con colocar seguros las entidades exigen la contratación de planes de pensiones, tarjetas de crédito y hacer una serie de aportaciones o gastos anuales con ellos.

Aclárese con los seguros

Seguro de incendios. Único seguro mínimo que pueden exigirle y sólo por el valor de construcción.

Seguro de hogar. Sólo si le interesa. Contiene la cobertura de incendios. Se pretende cubrir el riesgo de daños sobre el continente (la construcción del inmueble) y contenido de la vivienda hipotecada (muebles, electrodomésticos, etc)

Seguro de amortización de préstamo. Sólo interesa si tiene una profesión de riesgo. En caso de fallecimiento del titular del préstamo la cobertura de este seguro permite extinguir la deuda que quedase pendiente de pago a la fecha del fallecimiento. No olvide que el beneficiario directo será la entidad de crédito.

Seguro de vida. No tiene obligación de contratarlo. Al igual que en el caso anterior se trata de que en caso de fallecimiento el seguro dé cobertura al capital pendiente de pago. Pero en este caso los beneficiarios serán los herederos que tendrán que hacer frente a la deuda del fallecido.

Seguro de desempleo. Demasiadas exclusiones. Preven la cobertura para caso de impago de cuotas en caso de desempleo del consumidor. Puede tener periodos de franquicia (a modo de ejemplo, si estamos 3 meses en el paro, sólo cubriría 2 ya que el primero sería de franquicia y lo pagaría el consumidor). O bien, tienen una duración limitada en el tiempo, por ejemplo 36 meses, lo que significa que sólo durante ese plazo abonará las cuotas de nuestro préstamo.

CONSEJO; No contrate ningún producto sin antes hacer todas las cuentas necesarias para saber si le interesa.

Código de buenas prácticas. ¿en qué consiste?

El pasado mes de marzo se aprobó el conocido Código de Buenas Prácticas de la banca el cual ha sido duramente criticado por su carácter restrictivo desde distintos ámbitos. Así, se crítica tanto la voluntariedad en torno a su adhesión por parte de las entidades financieras como el restrictivo ámbito de aplicación que el Real Decreto que lo aprueba plantea. A pesar de eso, en caso de tener problemas con la hipoteca, es necesario mirar en primer lugar si podemos beneficiarnos de lo que el mismo plantea.

¿Qué medidas establece el Código?

En primer lugar, existe la posibilidad de reestructurar la deuda hipotecaria. Esta reestructuración consistirá en la aplicación conjunta de tres medidas;

Carencia en la amortización de capital de cuatro años.

Ampliación del plazo de amortiazación hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor +0.25% durante el tiempo que dure la carencia.

La entidad tiene un plazo de un mes desde que el hipotecado lo solicita para presentar el plan de reestructuración.

No podrán solicitar esta medida los deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta

En todo caso, se entenderá que el plan es viable si la cuota hipotecaria resultantes es inferior al 60% de los ingresos de la unidad familiar.

Si es inviable puede pasarse a la segunda posibilidad: solicitar una quita en el capital pendiente de amortización que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de restructuración.

Esta medida también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya producido el anuncio de la subasta.

Si en un plazo de dos meses desde la solicitud de restructuración, no han sido viables ni la restructuración ni la quita, podrán solicitar la dación en pago de la vivienda. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

Si lo solicita, el deudor podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, safisfaciendo una renta anual de 3% de la deuda en el momento de la dación. El impago de la renta devengará un interés de demora del 20%.

Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

¿Qué viviendas entran dentro del ámbito de aplicación del Código?

La aplicación se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de:

• 200.000 euros en municipios de hasta 1.000.000 de habitantes.
• 180.000 euros en municipios de entre 500.001 hasta 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes.
• 150.000 euros para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes.
• 120.000 euros para municipios de más de 100.000 habitantes.

¿Quién se beneficiará del Código?

El Código se aplicará a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión.

¿Quién se considera incluido en el umbral de exclusión?

Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

Que la cuota mensual de la hipoteca supere el 60% de los ingresos de la unidad familiar.

Que la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

Que se trate de un crédito o prétamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedidos para la adquisición de la misma.

Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en los puntos 2 y 3.

En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar deberán estar incluidos en las circunstancias 1, 2 y 3.

Se considera unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda

¿Que documentación hay que aportar?

Certificado expedido por el Servicio Público de Empleo acreditatito de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda. En caso de trabajador por cuenta propia sin rentas, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio tributario.

Certificado de titularidades expedido por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

Certificado de empadronamiento relativo a las personas empeadronadas en la vivienda con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión.