Plataforma Hipotecaria de ADICAE
La respuesta de los consumidores a los abusos de la banca
La lucha por los derechos de millones de hipotecados continúa, principal conclusión de los foros hipotecarios de ADICAE
La Plataforma Hipotecaria de ADICAE ha conseguido un amplio consenso social acerca de las necesidades de reformar en favor de los consumidores la anticuada legislación hipotecaria española. La moratoria hipotecaria propuesta por ADICAE avanza como la única solución real para cortar de raíz el drama de las ejecuciones hipotecarias y de otros muchos y graves problemas de los hipotecados e iniciar un debate en profundidad entre todas las fuerzas sociales y políticas sobre la reforma del sistema hipotecario.
Como continuación a los foros hipotecarios realizados a mediados del mes de marzo, en los que intervinieron numerosas organizaciones sociales, ADICAE ha celebrado del 8 al 12 de abril 24 foros hipotecarios en 24 ciudades de toda España con el objetivo de que los principales partidos políticos, profesores universitarios y organizaciones sociales de todo el Estado mostrasen sus iniciativas en materia hipotecaria en un momento clave, cuando se está 'negociando' en el Congreso de los Diputados la reforma de la legislación hipotecaria y cuando el Tribunal Europeo de Justicia ha puesto su punto de mira en las cláusulas abusivas que la banca ha impuesto en cientos de miles de hipotecas en nuestro país.
El foro hipotecario de Aragón sirvió para inaugurar esta nueva tanda de debates. En él estuvieron presentes representantes de los principales partidos aragoneses, salvo el Partido Popular. En dicho foro el presidente de ADICAE, Manuel Pardos, resumió el sentir de la asociación sobre esta problemática, explicando que la solución a la cuestión hipotecaria ahora en plena efervescencia entre la sociedad española “no está en poner parches ni medidas de cara a la galería” sino, bien al contrario, en plantear “soluciones integrales y completas, que permitan que las 8 millones de hipotecas vivas que hay en la actualidad disfruten de una legislación más justa y protectora de sus intereses”. “Por eso es indispensable plantear soluciones globales” que, a juicio del presidente de ADICAE, no pasan por volver a lo anterior; “no es posible, y no queremos que vuelva la burbuja”.
Por una reforma integral de la legislación hipotecaria
De todas estas consecuencias perniciosas, lo más dramático sigue estando en la fase final del proceso de ejecución hipotecaria, que es el desahucio pero los problemas de los hipotecados son muchos más. Es lo único que han parcheado los diversos decretos del actual Gobierno. Pero en esta situación ya no caben más parches.
Hace falta una reforma estructural de la legislación hipotecaria, tal y como reconoció en el foro hipotecario de Alicante el concejal de Consumo del Partido Popular, Luis Barcala, para quien “las medidas excepcionales no son suficientes, hace falta una reforma estructural”. Por su parte la secretaria de Vivienda del PSOE en Alicante, Carmen Sanjuán, también apuesta por “ser más contundentes en las nuevas medidas que se tomen, que abarquen un abanico más amplio de afectados”. Vicente Urquía, concejal del PSOE en La Rioja, apuntó que "se está viendo que la ley va por detrás de la realidad. Hay que darle la vuelta para resolver el problema hipotecario en España", corroborando así las tesis de ADICAE.
En el foro hipotecario de Cáceres también se abogó por una reforma profunda de la normativa hipotecaria para hacerla más protectora de los derechos de los ciudadanos. Y en el de Sevilla se recordó que la administración tiene herramientas para forzar a los bancos para que se ocupen las viviendas vacías, destacándose que es preciso prevenir el desahucio antes de que llegue el final del proceso de ejecución hipotecaria.
El actual sistema hipotecario español tiene atados a ocho millones de familias españolas a una condena, su actual hipoteca. Cláusulas abusivas como la 'suelo', que pueden encarecer la cuota mensual hasta un 30%, intereses leoninos, productos y servicios asociados que encarecen todavía más el importe... Abusos de los que también se habló en los foros hipotecarios. Las recientes sentencias de la Unión Europea y del Tribunal Supremo no suponen la nulidad automática de la cláusula suelo, que tendrá que seguirse impugnando judicialmente. Esta sentencia fue ampliamente explicada por la doctora de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid, Teresa Asunción, quien recordó en el foro de la Comunidad Autónoma de Madrid que “se puede alegar la existencia de cláusulas abusivas” para paralizar el proceso de ejecución hipotecaria “pero no se resuelve el problema de los intereses moratorios abusivos”.
Por su parte el juez Guillem Soler explicó en la Ciudad Condal que los jueces de Barcelona han decidido que aplicarán la resolución de la Unión Europea sobre la paralización de ejecuciones hipotecarias en caso de que existan cláusulas abusivas en la hipoteca. No todas las cláusulas de una hipoteca serán nulas sino las que generen un desequilibrio entre las dos partes. Además Guillem considera que los intereses de demora son muy altos y pueden implicar parar el desahucio.
Sobre estos intereses también habló en dicho foro la diputada de CiU Lourdes Ciuró, que cree que los intereses de demora abusivos y los plazos tan cortos son los grandes problemas legislativos a solventar. “Es un procedimiento muy gravoso para el consumidor, existe un desequilibrio. Por ello hay que equilibrarlo más en favor del hipotecado”, explicó.
Por su parte el integrante de los Servicios Jurídicos de ADICAE, Pablo Mayor, denunció también en Madrid las inmensas trabas y dificultades a las que se enfrentan los usuarios para ejercer la defensa judicial colectiva que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, una cuestión, a su modo de ver, "de vital importancia, y en la que diferentes resoluciones judiciales parecen ir en la línea de convertir esta previsión y derecho de la acción colectiva en mero papel mojado".
Incluso el Partido Popular reconoce que es urgente reformar la legislación hipotecaria. Al menos así lo indicó en el foro de Murcia su representante Rubén Martínez, quien asumió que "tenemos un problema social, pero también problemas jurídicos. En cuanto a la ley hipotecaria, los bancos quieren dinero, no casas. Y para la reforma también debemos pensar en las hipotecas del futuro", corroborando así las tesis de ADICAE y asegurando, asimismo, que su partido tiene predisposición para reformar la Ley Concursal tal y como ha pedido nuestra asociación en varias ocasiones.
La moratoria hipotecaria, una medida necesaria
Es preciso criticar el escaso alcance y el nulo efecto sobre las prácticas irregulares de la banca que tienen las medidas que se van tomando hasta la fecha, incluyendo esta última propuesta de normativa hipotecaria ahora en pleno debate en el Congreso, porque siguen partiendo de premisas equivocadas. Entre ellas, el concepto de dación en pago. “Para casos extremos de exclusión social, para las víctimas de la burbuja inmobiliaria, puede ser una solución”, mantuvo Manuel Pardos en el foro hipotecario de Zaragoza, “pero está muy lejos de ser la solución, algo que beneficie a los millones de consumidores que aún están al día con sus hipotecas”.
De la misma opinión es el economista Joaquín Mastache, presente en el foro hipotecario de Madrid, donde aseguró no estar de acuerdo con la dación en pago, ya que el problema “lo seguiremos teniendo porque esta solución no protege al consumidor”. Y también Lourdes Ciuro, diputada de CiU en el Congreso de los Diputados, para quien “el objetivo debe ser no perder la vivienda, porque esto no hace más que traer exclusión social”.
Desde hace dos años ADICAE ha presentado en reiteradas ocasiones a las fuerzas políticas una propuesta de moratoria hipotecaria por la que se paralizarían los procesos de ejecución hipotecaria de aquellos deudores de buena fe, en base a una serie de principios económicos y sociales. Hoy más que nunca esta petición es un clamor popular, y así empiezan a reconocerlo también algunos grupos políticos. En la inmensa mayoría de los foros hipotecarios celebrados los partidos políticos, con la excepción del Partido Popular, se mostraron partidarios de esta moratoria. No solo los políticos están de acuerdo con esta solución, sino también economistas como el mencionado Mastache, quien en Madrid dijo ir incluso más allá y pide que se extienda hasta a 7 años o “los que sean necesarios”.
En Barcelona el notario Ángel Serrano consideró que estos intereses de demora son excesivos ya que el pago de la deuda ya tiene una garantía que es la propia vivienda. Además considera abusivo que los intereses no pagados se recapitalicen.
Además representantes de otros colectivos, como por ejemplo Sonia Olea, de Cáritas, llaman la atención sobre el desenfoque de parte del actual debate hipotecario, centrado casi exclusivamente en los desahucios.
En Santander Puerto Gallego, diputada nacional del PSOE, solicitó la «paralización inmediata de todas las ejecuciones hipotecarias» y la eliminación de las «cláusulas abusivas», así como reclamó la aprobación de una ley de segunda oportunidad y que se amplíe la protección ante las ejecuciones a los avalistas y autónomos.
Nuevas medidas propuestas en los foros
Estos foros han servido para que la ciudadanía conozca de primera mano nuevas propuestas. Por ejemplo se ha empezado a exigir la inclusión de los notarios en cualquier reforma de la normativa hipotecaria por su extraordinaria responsabilidad a la hora de informar sobre las condiciones de los préstamos hipotecarios.
Ricardo Vergés, catedrático de Economía Inmobiliaria y profesor honorario por la Universidad de Montreal, realizó una interesante ponencia en el foro hipotecario de Madrid, en la que destacamos lo que él llama “Seis reglas empíricas del préstamo hipotecario”:
- Sólo debe financiarse una compra de vivienda si su valor de mercado no es superior a tres veces la renta anual del hogar solicitante.
- Sólo debe prestarse una fracción del valor de compra, como máximo del 80%.
- Sólo debe prestarse dinero por un periodo igual a un tercio de la vida activa del hipotecado.
- Oposición a los préstamos si superan el 30% de los ingresos mensuales del hogar.
- Cuando el valor de la vivienda es inferior a la deuda, el usuario debería devolver la vivienda en lugar de la deuda.
- Establecer un sistema justo para la elección del tipo de interés, ya sea fijo o variable.
... y viejos errores
No obstante también hay quien piensa, como por ejemplo el PSOE en la Comunidad Valenciana, que el principal problema es que hoy es muy difícil vender las viviendas, dando así la impresión de que nada estaría pasando si todavía estuviéramos en los años de máximo apogeo de la burbuja inmobiliaria.
Carlos Ballugera, registrador de la propiedad, explicó en el foro hipotecario de Madrid que la causa fundamental es la crisis económica, la falta de recursos; ojo, siempre hablando de deudores de buena fe. Por ello, es necesario, en su opinión, financiar una moratoria hipotecaria para los deudores en crisis económica.
Y también Alfonso Caro, asesor jurídico de la Asociación Española de Banca, muestra un planteamiento erróneo a juicio de ADICAE, quien considera que “nunca se había planteado que la la legislación hipotecaria fuera abusiva”, pero parece no recordar que la inmensa mayoría de los abusos hipotecarios, como las cláusulas suelo, se gestaron durante la época de la pretendida 'bonanza económica'.
Unos foros muy necesarios
La inmensa mayoría de los políticos que participaron en estos foros hablaron de una forma muy clara y directa, apostando por reformar el sistema hipotecario. Todos se comprometieron a seguir trabajando y reuniéndose con los diferentes agentes sociales para completar la normativa en vigor y poder implementar las medidas necesarias en su ámbito de actuación.
También se destacó la labor realizada por la Plataforma Hipotecaria de ADICAE desde 2007. Así por ejemplo, Lourdes Ciuro, explicó que “sin el empuje social de las asociaciones como ADICAE, no estaríamos ahora donde estamos, más cerca de lograr algo bueno”.
Independientemente de lo que se apruebe en el Congreso de los Diputados, la lucha continúa. La reforma hipotecaria que está a punto de aprobar el Congreso a instancias del gobierno del PP supone apenas una extensión del código De Guindos de buenas prácticas, a lo que se suman algunas concesiones relacionadas con los intereses moratorios y las subastas. Lamentablemente no parece que se vaya a avanzar en la prevención del sobreendeudamiento, o la posibilidad de reestructurar y aligerar las deudas.
ADICAE calcula que dos tercios de las familias que tienen problemas con sus préstamos hipotecarios asumiría una cuota mensual de entre 400 y 500 euros, en muchos casos la diferencia entre lo que pagan, y lo que deberían pagar descontadas las cláusulas abusivas. Mantiene Manuel Pardos, en fin, reiteró el compromiso de ADICAE “para hacer presión institucional, en partidos políticos, administraciones, foros jurídicos” para seguir defendiendo los intereses de estos millones de españoles sometidos a las prácticas irregulares de las entidades financieras.
