Plataforma Hipotecaria de ADICAE

Conclusiones del Foro Hipotecario Nacional de ADICAE

Al acto acudieron más de un centenar de asistentes procedentes de todos los sectores: profesores universitarios, asociaciones de consumidores, entidades sociales, afectados por hipotecas, profesores universitarios, representantes de servicio de atención al cliente, todos ellos de más de 10 Comunidades Autónomas.

Se celebró en la Sala Jerónimo Zurita del Edificio Pignatelli del Gobierno Aragón, al que agradecemos, así como a la Dirección General de Consumo, todas las facilidades que nos ha dado a lo largo de toda la Jornada.

En el Foro Hipotecario Nacional se pusieron en común los problemas normativos, económicos y políticos del sobreendeudamiento y las hipotecas en nuestro país y las conclusiones de los 8 Foros Hipotecarios Autonómicos, celebrados en Galicia, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Aragón, Comunidad de Madrid, Cataluña, Extremadura, Andalucía. Estas serían las conclusiones provisionales:

1) El problema del sobreendeudamiento familiar como lastre fundamental de cualquier recuperación económica por parte de los consumidores

Es un hecho que a los consumidores se les tiene en cuenta de una forma pasiva. Al consumidor sólo se le pide que consuma para impulsar la economía nacional, pero no se tiene en cuenta ni el qué, ni a qué precio, ni si recurre o no al crédito. En este caldo de cultivo las entidades han campado a sus ancha en los últimos años y han concedido crédito en condiciones precarias y abusivas contra los consumidores, sin ningún tipo de control ni evaluación seria y responsable.

Todo no vale en economía como está demostrando la crisis. El consumidor tiene que pasar a tomar un papel activo, promocionado por los poderes públicos ya que está comprobado que una economía basada en la especulación inmobiliaria y manejada conforme a los intereses de Bancos, Cajas y promotores , genera una burbuja inmobiliaria que además se vé agravada por la burbuja del crédito. Es necesario que el nuevo modelo económico que se debe buscar tenga en cuenta a los consumidores y plantee una verdadera economía sostenible y que de verdad supervise y controle con todo tipo de medidas las tendencias especulativas de las entidades financieras. De lo contrario, continuar con este sistema financiero y este sistema de control y supervisión del mismo, sólo puede contribuír a generar nuevas y próximas burbujas.

Algunos datos de interés acerca del endeudamiento y las hipotecas:

• Plataforma hipotecaria de ADICAE. Desde el año 2007 ha atendido a más de 60.000 personas y presentado 10.000 reclamaciones. Ha creado una red de puesta en común con más de 1.000 colectivos de todo tipo (entidades sociales, asociaciones de inmigrantes, de vecinos, colectivos de vivienda justa, etc.)
• Incremento de las ejecuciones hipotecarias: La previsión para 2009 habla de más 70,000 y para 2010 se prevén más de 130.000. No hay que olvidar que una ejecución hipotecaria, a pesar de la frialdad del dato, conlleva el desahucio y desalojo de la familia de su vivienda familiar en la práctica totalidad de los casos, sin que desde los poderes públicos se quieran adoptar medidas eficaces para atajar esta situación de una relevancia social máxima.
• ADICAE realiza un seminario el día 14 de diciembre de 2009 en Madrid orientado más a la dimensión social y familiar del sobreendeudamiento y la exclusión social y económica que conlleva, en el ámbito de un proyecto europeo contra el endeudamiento familiar (ECDN).
• Impulso de ADICAE en la reciente regulación de las "reunificadoras", aunque esta regulación amenaza con ser inaplicada y no ser eficaz en la defensa de los intereses de los consumidores. El principal problema radica en que estas entidades van a ser controladas por la administración de consumo (que ni tiene medios ni recursos, ni tal vez reconocimientos), y la realidad ha demostrado (hay un estudio gráfico realizado por ADICAE) que existen demasiados “chiringuitos” financieros. Resultados y conclusiones de la jornada de la ley 2/2009.

2) Abusos concretos de las entidades financieras en las hipotecas (experiencia de la Plataforma Hipotecaria)

Claúsulas suelo y techo: Introducidas sibilinamente, sin avisar al consumidor, cuando era objetivamente previsible y conocido por las entidades financieras que los tipos iban a bajar para que el consumidor no pueda ahora beneficiarse de los descensos del Euribor . Son especialmente abusivos y deben ser consideradas cláusulas abusivas en los casos en los que aparecen solamente suelos y no techos, o cuando los suelos son altos (del orden del 4%).

Swaps-clips: Han sido colocados a los usuarios en forma de seguros y son una apuesta financiera que el usuario siempre, casualmente, acaba perdiendo en beneficio de las entidades. Son productos que ni se acomodan al perfil del consumidor (que quería un crédito y, sin saberlo, acaba firmando un producto de ahorro inversión de alto riesgo) ni son seguros tal y como los vendían las entidades.

Abusos en las refinanciaciones: A pesar de que a la propia entidad no le interesa en muchas ocasiones demandar al consumidor por impago, ya que repercutiría negativamente en su balance, los Bancos y Cajas ocultan sus cartas y presionan al consumidor para que firme nuevos contratos de préstamo en condiciones mucho peores de las que por sí tenía.

Uno de los abusos más comunes es el de las daciones en pago: esta figura, que dentro de lo malo (pérdida de la vivienda familiar) aliviaría la situación de endeudamiento de la familia, ha sido aprovechada por las entidades para realizar (y cobrar al consumidor) nuevas tasaciones a la baja y quedarse con la casa, haciendo que el consumidor todavía tenga que pagar, mediante préstamo u otras fórmulas, una cantidad importante a lo largo de los próximos años.

Cláusulas extrañas y ambiguas para retrasar la revisión de los tipos: Al principio de la crisis y bajada de tipos, han provocado que el consumidor no se haya beneficiado de la bajada de tipos.

Imposición de productos vinculados, con la excusa de que son obligatorios, seguros de vida sobre todo, planes de pensiones a gente joven que objetivamente no es el cliente indicado para ellos.

3) Propuestas de ADICAE contra el sobreendeudamiento

Inmediatas o a cortísimo plazo

1. Detener las ejecuciones hipotecarias de todas aquellas entidades que hayan recibido algún tipo de ayuda del fondo creado por el Estado
2. Erradicar la ejecución hipotecaria fulminante. Se debe estudiar caso por caso ya que más de un 80% de las hipotecas que generan el embargo de la vivienda familiar pueden tener alguna cláusula abusiva o una cuota "artificial o irregularmente" hinchada y el consumidor no la ha podido pagar.

3. Regularización inmediata de todas las cláusulas y prácticas abusivas que existen en las hipotecas de los consumidores tanto IRPH, CECA, como cláusulas suelo, como diferenciales excesivamente superiores a los normales de mercado, como productos colocados, ya que no permiten la superviviencia económica de la familia ni una recuperación económica del consumidor.
4. Creación de Comisiones de Sobreendeudamiento que integradas por representantes de asociaciones de consumidores, entidades financieras y la administración tendrían las siguientes funciones:
• Participar activamente en la negociación y consecución de cualquier acuerdo de refinanciación o daciones en pago suscritas por un consumidor en situación económica complicada
• Mediar para la consecución de acuerdos que eviten el embargo y la venta judicial de la vivienda familiar sin un alto coste en forma de refinanciación o empeoramiento de las condiciones para el consumidor.
5. Adopción de medidas que ya se han tomado en otros países como EEUU. Una de ellas, aunque parcial, sería regular la dación en pago, para que cuando el consumidor entregara la casa la entidad condonara completamente la deuda a cambio, sin que el consumidor siga manteniendo una deuda a lo largo de los años futuros.

Cuestiones jurídicas-regulatorias

6. Implantación de un sistema que permita un control previo o una erradicación inmediata a posteriori de cláusulas y prácticas abusivas de los contratos de crédito. Mientras los consumidores tengan en sus escrituras hipotecarias tipos usurarios, cláusulas suelo que impiden beneficiarse de la bajada de los tipos de interés, clips o swaps colocados como si fueran seguros, es imposible que la economía familiar "levante cabeza".
   Puede darse y se da el ilógico de que los tribunales estén embargando a una familia su vivienda familiar, porque no puede pagar y que el motivo principal del impago sea o haya sido una cláusula abusiva, por ejemplo cláusula suelo. Los jueces han admitido la falta de facultades de moderación de la deuda y de erradicación de las cláusulas abusivas que se introducen de forma sibilina. Normalmente ni revisan la escritura de préstamo para cotejar si hay alguna cláusula nula. Este problema también se debe a que los casos llegan al juzgado sin ningún tipo de mediación previa y los jueces tienen que aplicar la ley de forma inflexible y embargar y vender la vivienda en subasta.
7. Regulación inmediata del crédito con normas de juego claras, justas y razonables, como uno de los motores de la recuperación de la confianza en el panorama económico de nuestro país. Si permanece esta regulación, impulsada y a la vez incumplida por las propias entidades financieras, es más que posible que en unos cuantos años vuelva a repetirse una situación de crisis desoladora como la que vivimos en la actualidad.

4) La ley de sobreendeudamiento como instrumento fundamental que complemente la denominada ley de economía sostenible:

• Dando facultades al Juez para que modere la cuantía de las deudas cuando se le presentan demandas de todo tipo por impago y permita al deudor una recuperación económica que hoy por hoy es imposible tras el embargo
• Promoviendo la educación financiera para evitar el peligroso cocktail que supone una legislación permisiva (además incumplida) y un consumidor desinformado.
• Control de la publicidad financiera que no tiene ninguna supervisión real por parte de los reguladores y que sólo sirve para confundir aún más a los consumidores creándoles falsas expectativas.