Plataforma Hipotecaria de ADICAE

La ciudadanía se une para impulsar una reforma en profundidad del sistema hipotecario

Las asambleas sobre dación en pago y reforma del sistema hipotecario realizadas por ADICAE han puesto de manifiesto la necesidad de impulsar cambios legislativos a favor de los consumidores y de dar forma a un movimiento social organizado y coherente que actúe en muchos frentes con argumentos sólidos apoyando estas propuestas.

Ciudadanos, representantes de organizaciones sociales, activistas, miembros del Movimiento 15-M y afectados directamente por los abusos hipotecarios acudieron a las asambleas sobre dación en pago y reformas en el ámbito hipotecario que ADICAE ha desarrollado recientemente en múltiples ciudades españolas. El grueso de la ciudadanía dejó claro, en dichas reuniones, que urge una reforma del sistema hipotecario tal y como viene reclamando ADICAE desde hace varios años en todos los frentes posibles: judicial, político y social.

Esta fue la primera serie de asambleas que ADICAE va a desarrollar en los próximos meses. Reuniones respaldadas por el trabajo de la Plataforma Hipotecaria de ADICAE, que lleva desde 2007 efectuando actuaciones y propuestas de cambio del sistema hipotecario. Una ‘mutación’ que pasa por la elaboración de Iniciativas Legislativas Populares (ILP), por propuestas a través de comisiones parlamentarias, tanto a nivel estatal como regional, y por la presión social, como está quedando demostrado a través del Movimiento 15M, que también exige cambios en el sistema hipotecario.

Respuestas sociales para un problema político y económico

En los últimos años la política inmobiliaria ha ido dirigida fundamentalmente a la compra en propiedad, sin incentivar el alquiler ni mejorar el sistema de VPOs. De esta manera, los diferentes gobiernos se han encargado de alimentar el negocio bancario, fomentando la adquisición de viviendas financiadas mediante hipotecas.

Las tasadoras, entidades vinculadas a los propios bancos y cajas de ahorros en su gran mayoría, realizaban tasaciones extremadamente altas, mientras la Banca daba préstamos por encima del 80% del valor de tasación, de manera totalmente irresponsable porque además, muchos de ellos, se concedían a personas sin capacidad de pago. La crisis económica, fruto de la burbuja inmobiliaria, ha provocado un elevadísimo incremento del desempleo lo que, unido a las cláusulas abusivas en las hipotecas –como las cláusulas suelo- impide a cientos de miles de familias seguir pagando su hipoteca.

Han existido ‘acuerdos privados’ como la moratoria hipotecaria: renegociaciones de deuda entre las entidades y los consumidores alargando el plazo o ampliando el préstamo. Pero, en la práctica, estos acuerdos han supuesto un coste mayor a largo plazo para el consumidor que, incluso, debía contratar otros productos adicionales –seguros- pero, finalmente, se está cayendo en el impago y la ejecución hipotecaria.

Tras los embargos las viviendas son vendidas en subasta y, usualmente, vendidas por cantidades inferiores a la deuda que el embargado tiene con su entidad bancaria, por lo que el banco o caja de ahorros de turno puede seguir reclamando al consumidor el pago de las cantidades restantes durante toda su vida. Para solucionar el problema hipotecario sería necesario reformar profundamente el sistema hipotecario, ya que el problema atañe a muchas leyes: Hipotecaria, Código Civil, Ley de Enjuiciamiento Civil y Ley Concursal. Propuestas de reforma, todas ellas, planteadas por ADICAE en distintos ámbitos y desde hace varios años.

Las soluciones que propone ADICAE

El equipo técnico y jurídico de ADICAE ha venido trabajando, en los últimos años, en la elaboración de una serie de propuestas encaminadas a solucionar los problemas de los consumidores en relación a financiación de la vivienda habitual. ADICAE considera que hay que regular la entrega de la vivienda habitual en el procedimiento de ejecución hipotecaria pero, además, otras muchas cuestiones.

Una de las propuestas es la regulación de la dación en pago. El artículo 1911 del Código Civil dice que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”; el 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil da luz verde a que las entidades financieras sigan reclamando el pago de toda la deuda, aun entregada la vivienda; y el artículo 140 de la Ley Hipotecaria indica que “podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados”, lo que permite a la entidad bancaria incluir o no la dación en pago en el contrato de préstamo hipotecario. Obviamente, la Banca nunca la incluye. Por ello ADICAE insiste en que es preciso cambiar la legislación vigente, y hacerla más clara y contundente a favor de los consumidores.

Las alternativas son variadas

Pero, además, nuestra asociación propone otras alternativas, que también son necesarias. En primer lugar, el valor de tasación de la vivienda, cuando se va a proceder a la ejecución hipotecaria, debe ser exactamente el mismo que cuando se constituyó el préstamo. Si no hay postor en la subasta, la vivienda debe ser adjudicada al banco o caja de ahorros en pago al menos por el 80% del valor de tasación inicial y no al 50% como se hace actualmente.

Además deben aumentarse los motivos de oposición a las ejecuciones hipotecarias por parte de los consumidores. Estos procesos, actualmente, son fulminantes y casi inmediatos y el consumidor no puede pararlos alegando, por ejemplo, que la entidad financiera incluyó cláusulas o productos abusivos en el contrato hipotecario –cláusulas suelo, contratos de permuta financiera, …-, o que los estudios de riesgo de impago no se realizaron acorde a la realidad económica del consumidor en el momento de firmar la hipoteca.

También es preciso que se establezca un procedimiento en el que un juez pudiera moderar o reordenar la deuda, con el objetivo final de que el afectado pueda conservar la vivienda. Asimismo, es necesario establecer una norma concursal específica y adaptada para los consumidores, aumentar el control sobre las tasadoras, eliminar las cláusulas abusivas, reformar los derechos de información al consumidor y la fiscalidad,…

Los aspectos a reformar son muchos, al igual que lo son las alternativas para impulsarlos. Es necesario un movimiento social organizado y coherente que actúe en muchos frentes con argumentos sólidos, y haga calar el mensaje en la opinión pública y en otros muchos colectivos. El Movimiento 15-M, del que ADICAE forma parte y al que está aportando su conocimiento y años de experiencia y lucha en materia de servicios financieros, es un buen comienzo para ello.